濮陽縣人民政府辦公室 關于印發濮陽縣商品房預售資金監督管理實施細則的通知
濮縣政辦〔2023〕2號
各鄉鎮(辦），縣先進制造業開發區管委會，縣政府有關部門：
《濮陽縣商品房預售資金監督管理實施細則》已經縣政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
2023年1月6日
濮陽縣商品房預售資金監督管理實施細則
為規范商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展，保障交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《住建部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)、《河南省住房和城鄉建設廳 中國人民銀行鄭州中心支行 中國銀行保險監督管理委員會河南監管局關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》（豫建行規〔2022〕1號）等法律規定，結合我縣實際，制定本實施細則。
一、監管范圍
凡由濮陽縣房地產事務中心(以下簡稱縣房地產事務中心)批準預售的商品房開發項目，其預售資金監管應當按照本實施細則規定執行。
二、監管部門職責
縣房地產事務中心要切實履行本行政區域內商品房預售資金監管職責，負責指導全縣商品房預售資金監管工作，組織相關管理信息系統建設，負責全縣商品房預售資金監管的具體實施，督促檢查商品房預售資金監管實施情況。
縣人民銀行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作，對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
各商業銀行在縣人民銀行、縣房地產事務中心指導、監督下，對專用賬戶進行監管。
三、監管資金構成
凡在我縣行政區域內批準預售的商品房建設項目(含經適房、限價商品房等)其預售資金須全部納入監管。預售資金包括購房人繳納的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
四、監管銀行確定與開戶
房地產開發企業(以下簡稱開發企業)申請商品房預售許可證前，應在監管賬戶開戶銀行(以下簡稱監管銀行)設立商品房預售資金監管專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議(以下簡稱監管協議)。專用賬戶不得開通任何形式的自助轉賬業務。
五、監管協議簽訂
開發企業申請商品房預售許可證前，應先通過《商品房預售資金監管系統》(以下簡稱資金監管系統)申請監管賬戶設立，簽訂監管協議。
監管協議簽訂操作程序：
（一）網上申請
開發企業登錄資金監管系統，選擇監管銀行并提交監管賬戶、企業基本信息、監管金額等相關內容。
（二）要件提交
1.企業法人營業執照；
2.企業開發資質證書；
3.發改委立項批文；
4.國有土地不動產權證書；
5.建設用地規劃許可證；
6.建筑工程規劃許可證；
7.建筑工程施工許可證；
8.規劃總平面圖紙；
9.經備案的建設工程施工合同與施工進度計劃表（以單棟樓為單位）；
10.經縣住房和城鄉建設局備案的單體工程清單造價；
11.其他應當提供的資料。
（三）監管協議簽訂
監管銀行根據資金監管系統打印的《濮陽縣商品房預售資金監管協議書》與開發企業簽訂協議。
（四）協議備案
《濮陽縣商品房預售資金監管協議書》在縣房地產事務中心備案后，開發企業方可申請預售許可證。
六、購房款交存和監管資金入賬
（一）房地產開發企業應將監管賬戶作為預售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監管賬戶作為房價款收款賬戶。
（二）購房人繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶，申請商業性個人住房貸款和公積金個人住房貸款的，貸款合同中應將監管賬戶作為到賬賬戶，貸款直接發放至監管賬戶。
（三）開發企業應在售樓處顯著位置公示監管樓幢的預售資金監管賬戶。
（四）開發企業應當協助購房人選擇以下方式將商品房預售資金全部存入監管賬戶
1.開發企業取得預售許可證后收取的定金、首付款，應當天存入監管專用賬戶。
2.購房人到承辦銀行柜臺將購房款直接存入監管賬戶，開發企業不得收取現金；開發企業依據銀行出具的繳款憑證為購房人換領購房專用發票；
3.購房人通過資金監管專用POS機，將購房款直接交入監管賬戶；開發企業依據POS機簽單為購房人換領購房專用發票。
（五）預售資金未及時存入監管專用賬戶的，暫停商品房買賣合同網上簽約系統使用功能、預售資金使用及其相關業務辦理。
（六）開發企業不得以其他方式自行收取房價款。
七、資金出入賬明細核驗
監管銀行應充分利用技術手段，將監管賬戶的資金出入賬明細每日生成并導入資金監管系統，確保數據的有效性與完整性。
開發企業應及時核對每筆出入賬明細的詳細來源與用途，在資金監管系統中予以確認。未經確認的入賬記錄將不得作為可撥付資金。存在未經確認的出賬記錄時將不得申請資金撥付。
八、重點監管資金和一般監管資金
重點監管資金是確保項目竣工交付所需的資金，專項用于工程建設，由工程建設費用（含建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等費用）和不可預見費（工程建設費用10％）組成。重點監管資金的額度由縣住房和城鄉建設局根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用等因素確定。重點監管資金不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。對重點監管資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團不得抽調。人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）執行。
重點監管資金按照開發企業每次存入資金監管系統并確認入賬金額的70%列為重點監管資金，直至達到重點監管資金總額后，其余為一般監管資金?？捎砷_發企業用于本項目稅費等相關費用。
九、重點監管資金使用節點核驗、現場查勘
房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照節點以單棟樓為主體申請支取。具體分為首次取得預售許可證后(可申請支取不超過本棟樓重點監管資金總額的30％)；單棟樓形象工程進度達50％(累計可申請支取不超過本棟樓重點監管資金總額的50％)；單棟樓主體工程封頂(累計可申請支取不超過本棟樓重點監管資金總額的70％)；單棟樓外墻裝修完畢腳手架拆除(累計可申請支取不超過本棟樓重點監管資金總額的85％)；完成綜合驗收備案(累計可申請支取不超過本棟樓重點監管資金總額的95％)；辦理不動產首次登記后（可申請支取全部監管資金，并撤銷資金監管賬戶）六個環節設置資金使用節點。
開發企業申請重點監管資金使用節點時，由縣房地產事務中心組織人員現場核驗并填寫現場核驗表。
（一）網上申請
開發企業登錄資金監管系統，上傳形象進度照片；
（二）審核
縣房地產事務中心受理申請后1個工作日內完成審核。
十、重點監管資金撥付
開發企業依據資金使用節點要求申請撥付監管資金時，應當根據資金用途提供相關資料。
重點監管資金撥付操作程序：
（一）網上申請
開發企業登錄資金監管系統，持相關材料報縣房地產事務中心申請辦理撥付手續。
（二）要件提交
1.重點監管資金撥付申請表；
2.用于支付建設施工進度款，提供施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；
3.用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；
4.其它工程建設合理支出。
（三）資金撥付
縣房地產事務中心應當在受理申請后2個工作日內完成對項目用款申請的審核工作，對符合撥付條件的，應當按照監管協議的約定及時撥付，用于支付工程款的款項，應當直接打入施工企業指定的賬戶。
十一、一般監管資金撥付
在留存規定的重點監管資金后，剩余資金為一般監管資金。開發企業可以根據企業具體情 況申請提取一般監管資金。
一般監管資金撥付操作程序：
（一）網上申請
開發企業登錄資金監管系統，持相關材料報縣房地產事務中心申請辦理撥付手續。
（二）要件提交
1.資金撥付申請表；
2.本項目相關使用證明材料。
（三）資金撥付
縣房地產事務中心在受理申請后1個工作日內完成審核并撥付資金。
十二、退房退款
預售資金監管賬戶銷戶前，開發企業與購房人解除購房合同的，開發企業可持縣房地產事務中心出具的網簽合同注銷證明向縣房地產事務中心申請退回相應購房款，縣房地產事務中心應在3個工作日內撥付。
退房退款資金撥付操作程序：
（一）網上申請
開發企業登錄資金監管系統，持相關材料報縣房地產事務中心申請辦理退房退款資金撥付手續。
（二）要件提交
1.資金撥付申請表；
2.網簽合同注銷證明；
3.縣房地產事務中心認為應當提供的材料。
（三）資金撥付
縣房地產事務中心在受理申請后1個工作日內完成審核并撥付資金。
十三、不明入賬的處理
1.購房人通過電匯、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者預售資金劃撥過程中因撥付失敗返回資金監管賬戶形成的不明入賬，開發企業應該及時予以劃分確認，劃分確認后方可申請使用該部分資金。
2.屬于資金錯誤劃入監管賬戶的，開發企業應當提交縣房地產事務中心申請辦理不明入賬調整業務。
3.縣房地產事務中心受理申請后2個工作日內完成審核。
十四、撤銷監管
商品房項目完成房屋所有權首次登記后，按照預售資金三方監管協議，房地產開發企業申請解除商品房預售資金監管的，經縣房地產事務中心核實同意，應在3個工作日內解除對該項目的預售資金監管。
十五、實施全程全額動態監管
1.縣房地產事務中心要建立完善預售資金監管系統，與商品房網簽備案管理系統、公積金管理系統、商業銀行業務管理系統以及銀聯網系統進行跨行業、跨部門連接，共享房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產開發企業貸款、公積金貸款等數據，動態監控監管賬戶內資金繳存和撥付情況。
2.縣房地產事務中心要加強房地產開發項目預售資金的監管核查，建立重點監管資金異動預警機制，定期梳理各項目銷售金額、施工進度、工程款支付和預售監管資金使用情況。排查風險項目，開展預售資金核查，監管銀行、按揭貸款發放銀行、住房公積金管理機構應根據監管協議和本意見予以配合。商業銀行要嚴格按照預售資金三方監管協議做好監管賬戶監控，定期與縣房地產事務中心進行對賬，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即報告縣房地產事務中心及時處理。對出現重點監管資金支出額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等情形的房地產開發項目，縣房地產事務中心要進行專項核查并進行處理。
十六、關于開發企業使用項目土地抵押（擔保）所得資金的規定
1.不動產登記、商業銀行等部門要對開發企業使用開發土地開展抵押（擔保）行為嚴格把關，開展此項業務的相關信息應及時告知分管縣領導、縣住房和城鄉建設局、縣房地產事務中心，實現信息共享。
2.縣住房和城鄉建設局、縣房地產事務中心要把有使用項目用地進行抵押（擔保）貸款及存在土地抵押（擔保）而辦理預售的房產企業納入風險監控對象，凡貸款（擔保）所得資金未直接用于項目建設的列為重點監控對象。
3.加強信息公開和風險提示，縣房地產事務中心對列入重點監控對象的要及時向購房戶進行風險提示。
十七、違規行為處理
縣房地產事務中心以及縣人民銀行發現違法違規行為的，要及時進行處理。對房地產開發企業未將監管資金全部存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管的，縣房地產事務中心應根據監管協議約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網簽備案及預售資金撥付，并責令限期改正。房地產開發企業的違規違約行為，記入企業信用信息檔案。商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經縣房地產事務中心核實同意，擅自撥付重點監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任；違反國家和本細則相關規定的，不能繼續作為監管銀行。施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的應承擔相應的法律責任?？辈靻挝?、設計單位違反上述規定的，由相關管理部門予以處理。縣房地產事務中心及其工作人員在預售資金監管賬戶款項監管、劃撥過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究法律責任。
十八、其它
本細則所提要件均要求審核原件，不能留存原件的，復印件須加蓋企業公章，且均要求掃描上傳至資金監管系統。
本實施細則自印發之日起施行，原《濮陽縣人民政府辦公室關于印發濮陽縣商品房預售資金監督管理實施細則的通知》（濮縣政辦〔2017〕103號）自行廢止。